从起飞到巡航：中国跨境电商仓库需求分析与展望

近年来，受疫情和通胀对消费习惯的影响，全球零售电商市场持续增长。根据第三方电商数据平台ECDB数据，全球渗透率从2019年的11%提升至2023年的16%。

在此过程中，以“出海四小龙”（SHEIN、Temu、TikTok、AliExpress）为代表的中国跨境出口平台依赖完备的国内制造业和供应链体系，并结合大力的营销以及颠覆性的平台体验为海外消费者提供极具性价比的产品，获得了高速增长。

2023年以来，跨境电商在国内非保税高标仓市场上（本文此后“高标仓”均指“非保税高标仓”）开启了一轮现象级的扩张。CBRE世邦魏理仕的持续跟踪数据显示，2023和2024年前三季度，跨境电商的新租面积分别高达310万平方米和225万平方米。这场狂飙突进在很大程度上源于Temu为代表的全托管模式的全面爆发，在此模式下，卖家从此前自境内分散发货转为依托平台的高度集中的物流体系，带来了高标仓需求的激增。

数据来源：公开资料整理，世邦魏理仕研究部，2024年11月

CBRE的研究数据显示，跨境电商迄今的高标仓租赁面积中超过97%位于广东境内。跨境电商的仓库为何高度集聚在广东？是否可复制至其他区域？其扩张是否可持续？在供应过剩对市场冲击加速放大的当下，这已经成为所有物流开发商和投资者心头所萦绕的问题。

CBRE认为，分析跨境电商的仓库选址偏好和要求对于揭示其中的答案至关重要。无论是SHEIN引以为傲的“小单快反”，还是Temu主打的极致性价比，供应链效率都是其商业模式得以成功关键之一。尤其在全托管的直邮模式下，境内“物流 - 集货 – 分拣 – 海关申报”是提升供应链效率的重点环节。

*备注：转关运输为或有环节，适用于启运地和出境地不在同一海关的情况。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年11月

尽可能地靠近供货厂家密集的产业带以缩短生产响应、物流、集货的所需时间是跨境电商仓库选址的第一要素。广东在这方面具有独步国内的优势：在服装、化妆品、电子产品、家电、玩具等跨境电商平台销售的主要商品品类上，广东的相关产业集聚程度均处于领先地位。

数据来源：公开资料整理，世邦魏理仕研究部，2024年11月

基于同样的原因，跨境电商仓库选址需要考虑附近口岸的运力资源和通关便利。以直邮模式通常采用的空运为例，粤港澳大湾区拥有7座运输机场，其中香港、广州和深圳机场在2023年中国内地和港澳地区货邮吞吐量分别位列第一、第三和第四位。

同时，粤港澳大湾区不断推进的跨关区信息互联互通、机场共享国际货运中心、“三地一锁”等区域一体化通关便利措施为跨境电商平台降本增效提供了助力。比如跨境转关合作让跨境电商既能享受到在广东集货的较低仓库租金，同时又能方便对接香港丰富的国际航线资源。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年11月

在实现与供货产业带和运输口岸高效连通的前提下，租金成本也是跨境电商仓库选址的重要指标。根据CBRE数据，某跨境电商近年来所租面积中卫星城市的占比有逐步扩大的趋势。与广佛核心市场相比，这些卫星城市的高标仓租金低15-25%左右。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年11月

此外，由于货物周转频次高、货物量大、SKU多、库内分拣和拼货需求等特点，跨境电商对层高、立柱间距、承重、月台等物业标准以及食堂、宿舍等配套设施方面均有较高要求，现代化的高标仓库是优先选项。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年11月

全球电商渗透率不足20%，中国制造跨境出海潜力巨大

电商研究机构ECDB的数据显示，2023年全球零售电商销售渗透率为16.3%，预计至2028年将上升至21%，当前欧美和东南亚等主要消费市场的电商渗透率仍有较大提升空间。

在大湾区以外，长三角具备集货仓落地条件

成熟的跨境电商和制造产业链生态及其不断的自我强化将令大湾区继续成为跨境电商最青睐的仓库选址目的地。而在此之外，从产业带分布、航线资源、高标仓可租面积等条件来看，长三角是另一个最具备集货仓落地条件的区域。

2024年我们录得两家跨境电商平台分别在金华和嘉兴租仓案例，其背后驱动来自于全托管、半托管模式推行下义乌等产地的小商品集拼货需求的快速增长，以及启运地和出境地海关的跨关区协同监管创新。短期内，跨境电商平台在长三角高标仓市场的拓展还在试水阶段，未来是否能形成与大湾区相似的规模取决于中国跨境电商行业的整体发展以及相关业务模式能否在长三角跑通。

注释：数字为小商品产业带数量

数据来源：《2023年度淘天百亿产业带报告》，世邦魏理仕研究部，2024年11月

数据来源：根据公开资料整理，世邦魏理仕研究部，2024年11月

地缘争端、关税和贸易合规

今年以来包括马来西亚、泰国、巴西、南非等国家收紧了此前对小额包裹的税收豁免政策，加征关税幅度在7%-45%之间；同时美国和欧盟这两大跨境电商主要市场均已出现相关动议。CBRE认为，取消“小额豁免”对主营低价商品小包直邮的跨境平台将产生一定影响，但部分可以通过供应链提效和向消费者转嫁的方式进行化解。

跨境电商运营模式未来或存变数

目前全托管仍将是大部分跨境电商平台的重要运营模式之一，境内的集货仓储需求仍有成长空间。但另一方面，全托管的发展也将受到航空运力和空运价格的不断上涨的约束。因此从中长期来看，跨境电商的运营模式未来可能需要在全托管、半托管、海外仓之间找到最优平衡，并进而影响其在境内的高标仓需求规划。

希音自建仓入市在即，租赁市场短期波动难免

跨境电商四小龙之一的SHEIN预计在2026年和2027年分别有60万平方米的肇庆自建仓和90万平方米的广州自建仓将要交付使用，这将不可避免导致租赁市场的短期波动。根据CBRE掌握的资料，希音已开始整合佛山地区的部分仓库资源。

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